Общество с ограниченной ответственностью
«Центр независимой оценки и экспертизы «ИЛБЕР ПРАЙС»

Под жилой недвижимостью понимаются объекты недвижимого имущества, предназначенные для постоянного и временного проживания.

Существуют следующие основные виды жилой недвижимости:

• квартиры, комнаты, доли;
• индивидуальные жилые дома;
• коттеджи и таунхаусы;
• загородная недвижимость;
• гостиничная недвижимость;
• земельные участки;
• объекты незавершенного строительства, относящиеся к жилой недвижимости.

Основными целями и задачами оценки жилой недвижимости являются:

• кредитование (в т.ч. ипотечное) под залог объектов жилой недвижимости;
• страхование объектов жилой недвижимости и определение размера ущерба;
• обеспечение сделок купли-продажи, аренды, мены жилой недвижимости;
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров;
• выкуп недвижимости у собственников для государственных нужд.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости жилой недвижимости:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи/дарения/аренды и пр., акт приема-передачи).
2. Техническая документация: технический паспорт (выписка из технического паспорта) и пр.
3. Справка о балансовой (первоначальной и остаточной) стоимости объекта недвижимости на дату оценки (для юридических лиц).
4. Сведения о наличии/отсутствии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию объекта недвижимости.
5. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты недвижимого имущества, используемые в коммерческой деятельности с целью извлечения прибыли.

Существуют следующие основные виды коммерческой недвижимости:

• торговая и торгово-развлекательная недвижимость;
• офисная недвижимость;
• складская недвижимость;
• производственная недвижимость;
• гостиничная недвижимость;
• земельные участки под коммерческую застройку;
• объекты street-retail;
• объекты незавершенного строительства коммерческого назначения.

Основными целями и задачами оценки коммерческой недвижимости являются:

• кредитование под залог объектов недвижимости;
• страхование объектов недвижимости и определение размера ущерба;
• внесение объектов недвижимости в качестве вкладов в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи, аренды недвижимого имущества;
• оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости;
• обоснование управленческих и инвестиционных решений;
• сопровождение бухгалтерского учета (переоценка, постановка на баланс);
• приватизация, передача в аренду, в доверительное управление государственной недвижимости;
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров;
• выкуп недвижимости у собственников для государственных нужд.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости коммерческой недвижимости:

1. Правоустанавливающие документы на оцениваемый объект недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН).
2. Документы на земельный участок, относящийся к объекту недвижимости:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт и план земельного участка;
• расчет (декларация) ставки земельного налога или величины арендной платы за земельный участок, представленный местным земельным органом (комитетом).

3. Документы БТИ на объект недвижимости: кадастровый паспорт на здание/помещение, выписка из технического паспорта БТИ, поэтажный план, экспликации к поэтажному плану.

4. Справка о балансовой (первоначальной и остаточной) стоимости объекта недвижимости на дату оценки (для юридических лиц).

5. Справка о среднегодовых операционных расходах по объекту недвижимости: налог на имущество, платежи по страхованию, коммунальные услуги, расходы по текущему ремонту, ежегодная величина амортизационных отчислений, заработная плата административного аппарата и др. (произвольная форма).

6. Договоры долгосрочной аренды/субаренды на объект недвижимости, сведения о наличии/отсутствии других обременений, включая обременение залогом и/или долговыми обязательствами, иные ограничения по использованию объекта недвижимости.

7. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом категории земель.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов (поселений);
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В соответствии с законодательством возможен перевод земельного участка из одной категории в другую.

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Основными целями и задачами оценки земельных участков являются:

• кредитование под залог земельного участка;
• проектное финансирование строительства с использованием эскроу-счетов;
• внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи, мены, аренды земельных участков;
• оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков;
• вовлечение в хозяйственный оборот (приватизация, передача в аренду) земельных участков, принадлежащих государству, в том числе на инвестиционных условиях;
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров;
• выкуп земельных участков у собственников для государственных нужд.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости земельных участков:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН).
2. Кадастровый паспорт и план земельного участка.
3. Расчет (декларация) ставки земельного налога или величины арендной платы за земельный участок, представленный местным земельным органом (комитетом).
4. Справка о балансовой стоимости земельного участка на дату оценки (для юридических лиц).
5. Справка о наличии/отсутствии коммуникаций на земельном участке (произвольная форма).
6. Для улучшений земельного участка: правоустанавливающие документы, документы БТИ, информация о среднегодовых операционных расходах.
7. Сведения о наличии/отсутствии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию земельного участка.
8. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Объекты незавершенного строительства традиционно относятся к недвижимому имуществу. Оценка незавершенного строительства позволяет определить рыночную стоимость объекта, отражающую текущую ситуацию в строительной отрасли и на рынке недвижимости в целом.

Основными целями и задачами оценки незавершенного строительства являются:

• постановка на баланс объекта незавершенного строительства;
• кредитование под залог объекта незавершенного строительства;
• страхование объекта незавершенного строительства и определение размера ущерба;
• обеспечение сделок купли-продажи объекта незавершенного строительства;
• принятие управленческих решений относительно дальнейшего использования объекта незавершенного строительства;
• определение вариантов наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости объекта незавершенного строительства:

1. Отраслевая принадлежность объекта незавершенного строительства.
2. Разрешительная и проектно-сметная документация по объекту незавершенного строительства.
3. Объектный сметный расчет и сводный сметный расчет стоимости строительства.
4. Дата начала и фактического прекращения строительства.
5. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения), являющегося объектом незавершенного строительства.
6. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т. п.).
7. Степень завершенности строительства по отдельным конструктивным элементам и зданию (сооружению) в целом.
8. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН).
9. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта незавершенного строительства.
10. Акт консервации объекта незавершенного строительства (если объект законсервирован).
11. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Оценка транспортных средств представляет собой определение рыночной стоимости легковых и грузовых автомобилей, передвижной спецтехники, морских и речных судов, летательных аппаратов, железнодорожных составов и пр.

Основными целями и задачами оценки транспортных средств являются:

• для целей бухгалтерского учета (переоценка, постановка на баланс);
• кредитование под залог транспортных средств;
• страхование транспортных средств и определение размера ущерба;
• обеспечение сделок купли-продажи транспортных средств;
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров;
• внесение транспортного средства в качестве вклада в уставный капитал.

Типовой перечень документов и информации, необходимых для оценки транспортных средств:

1. Правоустанавливающие документы на транспортное средство (свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежные документы).

2. Паспорт транспортного средства (ПТС).

3. Сведения о пробеге, наработке (машино-часы).

4. Документы органа внутренних дел (ГИБДД) о повреждениях участвовавшего в ДТП транспортного средства, обнаруженных при внешнем осмотре (в случае аварии).

5. Сведения о ранее проводимых ремонтах, усовершенствованиях, установку дополнительного оборудования и т. п.

6. Справка с указанием наименования объекта, инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, первоначальной стоимости, остаточной стоимости на дату оценки, суммы начисленной амортизации, годовой нормы амортизационных отчислений (для юр. лиц).

7. Сведения о наличии/отсутствии обременений, включая обременение залогом, долговыми обязательствами, арендой, иные ограничения по использованию объекта.

8. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Оборудование относится к активной части основных фондов предприятий и организаций независимо от отрасли промышленности. Это широкий спектр объектов движимого имущества: станки, приборы, технологические линии, силовые агрегаты, подъемно-транспортное оборудование, оргтехника, средства связи, вычислительная техника, мебель, бытовые предметы и прочие объекты.

Все оборудование промышленного предприятия по назначению подразделяется на четыре основные группы:

• производственное оборудование, занятое непосредственно выполнением операций основного производственного процесса предприятия;
• вспомогательное оборудование, выполняющее работы по обслуживанию нужд основного производственного процесса предприятия;
• подъемно-транспортное оборудование, предназначенное для механизации трудоемких подъемно-транспортных и погрузочно-разгрузочных работ в производственном процессе предприятия;
• энергетическое оборудование: паросиловые и электросиловые установки, оборудование электрических подстанций, котельных, тепловых пунктов, бойлерных, компрессорных и т. п.

Основными целями и задачами оценки оборудования являются:

• кредитование под залог оборудования;
• страхование оборудования и определение размера ущерба;
• внесение оборудования в качестве вклада в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи, аренды оборудования;
• оптимизация налогообложения (налог на имущество);
• сопровождение бухгалтерского учета (переоценка, постановка на баланс).

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости оборудования:

1. Правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи/поставки, платежные документы, акты приема-передачи).

2. Полное наименование, марка, модель, страна-изготовитель, фирма-изготовитель, год выпуска, год начала эксплуатации, назначение объекта.

3. Основные технические характеристики объекта (производительность, грузоподъемность, мощность, масса, габаритные размеры и пр. — согласно технической документации).

4. Справка с указанием наименования объекта, инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, первоначальной стоимости, остаточной стоимости на дату оценки, суммы начисленной амортизации, годовой нормы амортизационных отчислений.

5. Сведения о консервации, модернизации и ремонте объекта (замена узлов, агрегатов, усовершенствование, капитальный ремонт и т. д.) — если производились.

6. Сведения о наличии/отсутствии обременений, включая обременение залогом, долговыми обязательствами, арендой, иные ограничения по использованию объекта.

7. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Оценка морских и речных судов, как основного вида водного транспорта, является одним из самых важных условий эффективного функционирования судостроительной отрасли Российской Федерации и особенно актуальна в условиях традиционно низкой конъюнктуры их рынка. Выбор цели оценки судов определяет выбор оценочной базы. В процессе определения стоимости судно может рассматриваться в качестве транспортного средства, отдельных его компонентов (например, двигателей), металлолома или же, как действующее предприятие (бизнес).

Согласно действующему законодательству и статьи 130 ГК РФ, морские и речные суда определяются в качестве недвижимого имущества. Однако, оценка речных и морских судов, подлежащих обязательной государственной регистрации, рассматривает суда в качестве экономически выгодного объекта, а по причине функциональных и конструктивных свойств и характеристик классифицирует их в качестве одного из видов транспортных средств.

Оценка морских и речных судов осуществляется с учетом целей и характера использования объекта, в связи с чем в оценке принято рассматривать следующие типы использования:

• суда для коммерческих целей, предусмотренных основной деятельностью организации;
• суда, используемые для обеспечения вспомогательных функций в основной деятельности организации;
• суда, используемые в некоммерческих, а также личных целях;
• суда, выступающие объектом инвестиций;
• полностью оборудованные суда, запущенные в эксплуатацию и функционирующие как самостоятельный бизнес;
• суда, находящиеся в собственности, но не используемые никаким образом;
• строящиеся или недостроенные водные суда.

Оценка судов осуществляется с учетом проведения обязательного их технического обслуживания.

Основными целями и задачами оценки морских и речных судов являются:

• кредитование под залог судна;
• страхование и определение размера ущерба судна;
• внесение судна в качестве вкладов в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи, аренды судов;
• оптимизация налогообложения;
• сопровождение бухгалтерского учета (постановка на баланс, переоценка, списание).

Типовой перечень документов, необходимых для оценки морских и речных судов:

1. Свидетельство о праве собственности на судно.

2. Свидетельство о праве плавания под флагом (судовой патент).

3. Классификационное свидетельство.

4. Свидетельство о годности к плаванию.

5. Свидетельство о безопасности пассажирского судна.

6. Свидетельство на оборудование и снабжение.

7. Пассажирское свидетельство.

8. Свидетельства по экологии (предотвращение загрязнения нефтью, при перевозке вредных веществ наливом, загрязнения мусором и т. п.).

9. Свидетельства по безопасности судна (по конструкции, радиотелеграфии, радиотелефонии).

10. Свидетельство о минимуме экипажа, обеспечивающего безопасность плавания.

11. Судовое санитарное свидетельство.

12. Регистр.

13. Информация по эксплуатационным расходам.

14. Информация по фрахтованию, лизингу, чартеру.

15. Сведения по ремонтам судна, силовых установок.

16. Балансовая стоимость (первоначальная и остаточная).

17. Затраты на докование.

18. Освидетельствование Регистра.

19. Расходы на страхование.

20. Справка о расходах по эксплуатации судна.

21. Фотографии судна.

Примечания: пп.1−4, 16, 21 — обязательно, пп. 5−12 — для пассажирских судов, пп. 15, 20 — по возможности.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Оценка предприятия (бизнеса) заключается в определении стоимости компании как единого имущественного комплекса, приносящего доход своему владельцу.

Стоимость бизнеса — объективный показатель результатов функционирования любого предприятия. В рамках оценки бизнеса проводится комплексный анализ имущественного положения предприятия, результатов его финансово-хозяйственной деятельности и перспектив развития с учетом конкурентной среды и отраслевой динамики. На основании такого комплексного анализа дается реальная оценка стоимости предприятия как бизнеса, приносящего доход.

В рамках оценки бизнеса объектами оценки выступают как предприятие в целом (как единый имущественный комплекс), так и пакеты акций (доли участия).

Основными целями и задачами оценки предприятий (бизнеса) являются:

• кредитование под залог бизнеса;
• страхование бизнеса;
• обеспечение сделок купли-продажи бизнеса;
• обоснование управленческих и инвестиционных решений;
• реструктуризация предприятий (слияния, поглощения, выделение, ликвидация);
• сопровождение процедур банкротства;
• приватизация государственных предприятий;
• обеспечение выполнения требований закона «Об акционерных обществах» (выкуп акций, дополнительная эмиссия и пр.);
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки предприятий (бизнеса):

1. Учредительные документы компании (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации). Проспекты эмиссии, отчеты об итогах выпуска ценных бумаг (для АО).

2. Бухгалтерская отчетность компании за последние три года (формы №№ 1−5), а также за все кварталы последнего отчетного года (формы №№ 1, 2). Заключение аудитора за последний отчетный год (если проводилась аудиторская проверка).

3. Расшифровка отдельных статей баланса компании на последнюю отчетную дату (если они являются существенными), в том числе:

• Расшифровка основных средств с указанием наименования, инвентарных номеров, первоначальной стоимости, остаточной стоимости на последнюю отчетную дату, суммы начисленной амортизации, годовой нормы амортизационных отчислений.
• Расшифровка финансовых вложений в дочерние и зависимые компании (паи, доли, акции), в том числе наименование объекта финансовых вложений, доля участия, бухгалтерская отчетность на последнюю отчетную дату (формы №№ 1, 2). Расшифровка отдельных статей баланса дочерних и зависимых компаний на последнюю отчетную дату (если они являются существенными).
• Расшифровка финансовых вложений (займы выданные, векселя полученные) с указанием должника, суммы займа, даты выдачи, даты погашения, процентной ставки, суммы задолженности на последнюю отчетную дату.
• Расшифровка дебиторской задолженности с указанием дебитора, суммы задолженности, даты возникновения, даты погашения, суммы задолженности на последнюю отчетную дату, характера задолженности (текущая, просроченная, безнадежная).
• Расшифровка кредиторской задолженности с указанием кредитора, суммы задолженности, даты возникновения, даты погашения, суммы задолженности на последнюю отчетную дату, характера задолженности (текущая, просроченная, безнадежная).
• Расшифровка кредитов и займов компании с указанием кредитора (займодавца), суммы кредита (займа), даты выдачи, даты погашения, процентной ставки, суммы задолженности на последнюю отчетную дату.

4. Документы и информация по объектам недвижимости компании:

• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора аренды), в том числе документы на земельные участки (свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора аренды, кадастровые планы).
• Документы БТИ на объекты недвижимости: технические паспорта на здания/помещения, выписки из технических паспортов БТИ (форма 1А), поэтажные планы, экспликации к поэтажным планам.
• Договора долгосрочной аренды/субаренды на объекты недвижимости и другие обременения, включая обременение залогом и/или долговыми обязательствами, иные ограничения по использованию объектов недвижимости.

5. Информация и документы о деятельности компании, в том числе:

• Справка о компании, осуществляемых видах деятельности, основных потребителях и поставщиках.
• Информация о номенклатуре и объемах реализуемой продукции (работ, услуг) в натуральном и стоимостном выражении за последние 3 года, структуре себестоимости (по видам продукции, работ, услуг).
• Бизнес-план развития компании на ближайшие 3−5 лет (если есть) с указанием планируемой выручки от реализации, себестоимости, чистой прибыли, потребности в оборотном капитале, капитальных вложениях (по годам).

6. Информация о наличии/отсутствии обременений и иных ограничений оцениваемого бизнеса (пакетов акций АО, долей участия в ООО), в том числе обременение залогом и/или долговыми обязательствами.

7. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Имущественный комплекс представляет собой набор активов и имущественных прав, используемых в производственно-хозяйственной деятельности, и может быть сформирован земельными участками, зданиями и сооружениями, машинами и оборудованием, транспортными средствами и прочими активами.

Для целей проведения оценки имущественный комплекс можно рассматривать с двух точек зрения:

• как приносящий доход единый имущественный комплекс;
• как комплекс имущества (набор активов) или его часть.

В первом случае имущественный комплекс оценивается в соответствии с методологией, применяемой для оценки доходприносящего бизнеса, во втором случае — оценке подлежит комплекс недвижимого и движимого имущества с поэлементной оценкой каждого входящего в его состав объекта.

При оценке имущественных комплексов необходимо также учитывать их возможную отраслевую специфику и типичность, в результате чего при проведении их оценки возможно применение методологии сравнительного подхода через соответствующие мультипликаторы.

К типичным имущественным комплексам можно отнести:

• птицефабрики;
• свинокомплексы;
• элеваторы;
• маслоэкстракционные заводы;
• сахарные заводы и пр.

Важным условием применимости сравнительного подхода к оценке имущественного комплекса является наличие реализованных за последнее время проектов или планов по строительству новых аналогичных имущественных комплексов в России или за рубежом. Данный подход не применим для оценки сложных узкоспециализированных активов, уникальных в своей отрасли, например: крупных химических и металлургических комбинатов, предприятий, выпускающих наукоемкую продукцию по новым специальным технологиям и т. д.

Основными целями и задачами оценки имущественных комплексов являются:

• кредитование под залог имущественного комплекса;
• страхование имущественного комплекса и определение размера ущерба;
• внесение имущественного комплекса в качестве вклада в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи, аренды имущественного комплекса;
• оптимизация налогообложения имущественного комплекса (налоги на имущество, на землю);
• обоснование управленческих и инвестиционных решений;
• сопровождение бухгалтерского учета (переоценка, постановка на баланс);
• приватизация, передача в аренду, в доверительное управление государственного имущества;
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров;
• выкуп имущества у собственников для государственных нужд.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости оборудования: обсуждается индивидуально

Автомобильная заправочная станция (АЗС) — комплекс имущества, включающий: земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудования, передаточных устройств, неснижаемый остаток топлива, предназначенный для приема, хранения и выдачи нефтепродуктов и/или сжиженного углеводородного газа, сжатого природного газа транспортным средствам и самоходным машинам не на гусеничном ходу, продажи масел, консистентных смазок, запасных частей, принадлежностей к транспортным средствам и оказания сопутствующих услуг (мойка, техпост и др.) владельцам/пользователям транспортных средств.

Для целей проведения оценки АЗС можно рассматривать с двух точек зрения:

• как приносящий доход предприятие (действующий бизнес);
• как имущественный комплекс АЗС или его часть.

В первом случае АЗС оценивается в соответствии с методологией, применяемой для оценки доходприносящего бизнеса, во втором случае — оценке подлежит комплекс недвижимого и движимого имущества.

При оценке автозаправочной станции (АЗС) необходимо учитывать следующую ее специфику как особого вида активов:

• во-первых, АЗС — узкоспециализированный объект имущества;
• во-вторых, АЗС — особый объект имущества, связанный с торговлей, для чего необходим анализ его операционной деятельности;
• в-третьих, необходимость учета наличия и потребности в оборотном капитале, необходимого для нормального функционирования АЗС, а также анализа источников его финансирования.

Основными целями и задачами оценки автозаправочных станций являются:

• кредитование под залог автозаправочной станции (АЗС);
• страхование АЗС и определение размера ущерба;
• внесение АЗС в качестве вклада в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи, аренды АЗС;
• оптимизация налогообложения;
• обоснование управленческих и инвестиционных решений;
• сопровождение бухгалтерского учета (переоценка, постановка на баланс);
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости автозаправочных станций (АЗС):

1. Документы на земельный участок, на котором расположена автозаправочная станция (АЗС):

• правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт и план земельного участка;
• расчет (декларация) ставки земельного налога или величины арендной платы за земельный участок, представленный местным земельным органом (комитетом).

2. Документы на улучшения земельного участка:

• правоустанавливающие документы на улучшения (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРН);
• документы БТИ на улучшения: кадастровый паспорт, технический паспорт БТИ и/или выписка из него (форма № 1а);
• проектно-сметная документация (при наличии), разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

3. Документы на движимое имущество: контракты (договоры) купли-продажи, подрядных, строительно-монтажных работ и т. п., копии платежных поручений по контрактам (договорам), копии актов приемки-передачи основных средств в эксплуатацию (актов ввода в эксплуатацию), копии инвентарных карточек.

4. Перечень объектов основных средств, входящих в состав АЗС с указанием полного наименования, балансовой стоимости (первоначальной и остаточной), даты постановки на баланс и ввода в эксплуатацию, инвентарного номера.

5. Перечень оборудования, входящего в состав АЗС с указанием инвентарного номера, наименования, функционального назначения, марки, модели, года выпуска, завода-изготовителя, заводского номера, даты ввода в эксплуатацию. Отдельно предоставляются технические паспорта на топливно-раздаточные колонки (ТРК).

6. Справка об операционных расходах по содержанию и эксплуатации АЗС: налог на имущество, платежи по страхованию, траснпортировка топлива, коммунальные услуги, техническое обслуживание, заработная плата и др. (произвольная форма).

7. Справка об объемах и цене продажи по видам топлива на дату оценки и за два последних года в поквартальной разбивке (произвольная форма).

8. Справка об объемах и закупочной цене по видам топлива на дату оценки и за два последних года в поквартальной разбивке (произвольная форма).

9. Информация об обслуживающей нефтебазе и расстоянии до нее, ближайшая нефтебаза и расстояние до нее.

10. Справка о наличии и количестве обслуживающего персонала с указанием должностей, оплате труда и налогов на з/п.

11. Справка о доходах и себестоимости реализации сопутствующих товаров и прочих услуг.

12. Справка с перечнем произведенных работ по текущему и капитальному ремонту, модернизации или реконструкции АЗС включая замену оборудования (при наличии).

13. Договора аренды/субаренды на АЗС, сведения о наличии/отсутствии других обременений, включая обременение залогом и/или долговыми обязательствами, иные ограничения по использованию АЗС. Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

14. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

К нематериальным относятся активы, удовлетворяющие следующим условиям:

• отсутствие материально-вещественной структуры;
• возможность идентификации от другого имущества;
• использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
• использование в течение длительного времени, т. е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного имущества;
• способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;
• наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака и т. п.).

Наличие нематериальных активов и интеллектуальной собственности обеспечивает монополию на технические и технологические решения, а также на отдельные авторские произведения.

Существуют следующие основные виды нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности:

• объекты интеллектуальной собственности (исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности), в том числе:

— исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезную модель;

— исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных;

— имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем;

— исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров;

— исключительное право патентообладателя на селекционные достижения.

• деловая репутация организации (гудвилл).

В состав нематериальных активов не включаются интеллектуальные и деловые качества персонала организации, их квалификация и способность к труду, поскольку они неотделимы от своих носителей и не могут быть использованы без них.

Основными целями и задачами оценки нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности являются:

• кредитование под залог НМА и ОИС;
• урегулирование имущественных споров, в том числе определение размера ущерба от нарушения авторских прав;
• внесение НМА и ОИС в качестве вклада в уставный капитал;
• обеспечение сделок купли-продажи (переуступки), передачи НМА и ОИС по лицензионным договорам;
• оптимизация налогообложения (налог на имущество);
• сопровождение бухгалтерского учета (постановка на баланс, переоценка);
• обоснование управленческих и инвестиционных решений.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности:

1. Правоустанавливающие документы на нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности (НМА и ОИС): патенты, свидетельства, лицензионные договора, авторские договора, для НИР и ОКР (используемые патенты, договора о создании, копии титульных листов с указанием объема: кол-во листов, чертежей и др.).

2. Характеристики НМА и ОИС и товаров, производимых с их использованием.

3. Источники получения доходов от использования НМА и ОИС (производство и реализация продукции с использованием НМА и ОИС, роялти и т. п.).

4. Технические (потребительские), эксплуатационные, экологические и экономические показатели получения доходов от использования НМА и ОИС:

• увеличение объемов реализации конкретных видов или всей продукции предприятия с использованием НМА и ОИС;
• повышение цены в зависимости от качества продукции;
• экономия в производстве при использовании НМА и ОИС в конкретных видах продукции или во всей выпускаемой продукции;
• выручка от реализации самих НМА и ОИС на материальных носителях;
• выручка от продажи (переуступки) имущественных прав или продажи лицензий на использование НМА и ОИС;
• экономия на капиталовложениях в разработку НМА и ОИС.

5. Произведенные затраты:

• на приобретение имущественных прав на НМА и ОИС;
• на освоение в производстве и организацию выпуска и реализации НМА и ОИС или товаров с их использованием;
• на правовую и другие виды охраны НМА и ОИС;
• на маркетинг НМА и ОИС или товаров с их использованием;
• на страхование рисков осуществления проектов с использованием НМА и ОИС и (или) их доходности.

6. Справка с указанием наименования НМА и ОИС, инвентарного номера, даты постановки на баланс, первоначальной стоимости, остаточной стоимости на дату оценки, суммы начисленной амортизации, годовой нормы амортизационных отчислений.

7. Бизнес-план организации производства и реализации продукции с использованием НМА и ОИС: выручка от реализации, себестоимость, чистая прибыль, капиталовложения по годам (если есть).

8. Сведения о наличии/отсутствии обременений, включая обременение залогом и/или долговыми обязательствами, иные ограничения по использованию НМА и ОИС.

9. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Оценка ценных бумаг зачастую неотделима от оценки стоимости бизнеса ее эмитента.

Традиционно оценке подлежат следующие виды ценных бумаг, эмитированные организациями и предприятиями, финансовыми институтами (банками, биржами) или государственными органами:

• долевые ценные бумаги — акции (обыкновенные или привилегированные);
• долговые ценные бумаги — векселя, облигации;
• производные ценные бумаги — фьючерсы, опционы и пр.

Основными целями и задачами оценки ценных бумаг являются:

• кредитование под залог ценных бумаг;
• обеспечение сделок купли-продажи;
• обоснование управленческих и инвестиционных решений;
• обеспечение выполнения требований закона «Об акционерных обществах» (выкуп акций, дополнительная эмиссия и пр.);
• оформление наследства, урегулирование имущественных споров.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости ценных бумаг:

1. Копия ценной бумаги и/или ее сертификат.

2. Правоустанавливающие документы на ценную бумагу (договор купли-продажи или иное).

3. Справка о балансовой стоимости ценной бумаги на дату оценки (для юридических лиц).

4. Справка о размере дохода или выплачиваемых дивидендах по ценной бумаге.

5. Выписка из реестра держателей ценной бумаги на дату оценки.

6. Документы эмитента ценной бумаги: свидетельство о регистрации, устав, решение о выпуске, проспект, отчет об итогах выпуска ценной бумаги, бухгалтерская отчетность (формы №№ 1, 2 и 5) на последнюю отчетную дату перед датой оценки и за последние 2 года.

7. Сведения о наличии/отсутствии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами и иных ограничений по использованию ценной бумаги.

8. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку. В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Долг, дебиторская задолженность, права требования — это обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке или иному предусмотренному законодательством основанию.

Основными ценообразующими факторами, оказывающими влияние на рыночную стоимость прав требования (дебиторской задолженности), являются: размер задолженности, состав и качество подтверждающих документов, наличие судебного решения, истечение срока исковой давности, наличие доступной при оценке информации о финансовом состоянии должника, наличие дополнительного обеспечения долга в виде залога или поручительства.

При определении стоимости прав требований (дебиторской задолженности) наша компания применяет «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости прав требования задолженности», разработанные Методическим советом Ассоциации «СРОО «Экспертный совет».

Основными целями и задачами оценки прав требования (дебиторской задолженности) являются:

• обеспечение сделок купли-продажи долгов;
• обоснование управленческих решений;
• внесение вклада в уставный капитал в неденежной форме;
• сопровождение процедур банкротства;
• урегулирование имущественных споров.

Типовой перечень документов, необходимых для оценки стоимости прав требования (дебиторской задолженности) и обязательств (долгов):

1. Общие сведения о задолженности: наименование дебитора/кредитора, сумма задолженности, дата возникновения, дата погашения, сумма задолженности на последнюю отчетную дату, характер задолженности (текущая, просроченная, безнадежная).

2. Договора, при исполнении (или ненадлежащем исполнении) которых возникла задолженность, платежные документы, документы о движении материальных ценностей (накладные, акты передачи и т. п.).

3. Переписка с контрагентом по вопросу урегулирования задолженности (акты сверки).

4. Судебные решения (если есть).

5. Балансовая стоимость дебиторской задолженности на дату оценки.

6. Бухгалтерская отчетность должника (формы №№ 1, 2 и 5) на последнюю отчетную дату перед датой оценки и за последние 2 года.

7. Реквизиты Заказчика оценки (для юр. лиц — карточка организации, для физ. лиц — копия паспорта РФ).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с Заданием на оценку.

В соответствии с требованиями законодательства РФ в области оценочной деятельности, все документы предоставляются в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица Заказчика оценки.

Оценка для суда — популярная услуга, предполагающая подготовку документов для предоставления в суд с выводами о стоимости объектов для указанной цели. Это большой объем работы, который должны выполнять компетентные оценщики. Независимая оценка для суда может быть предоставлена судебным органам любой инстанции.

Чаще всего услуги оценщиков необходимы в ситуациях:

• раздел супругами совместно нажитого имущества;
• обращение взыскания на имущество должника;
• взыскание ущерба;
• оспаривание действий государственных органов при реализации прав на имущество;
• раздел долей общества с ограниченной ответственностью между собственниками;
• и иные споры гражданского характера, где встает вопрос о стоимости недвижимости или иных объектов.

Отчет об оценке или судебная экспертиза?

В зависимости от этапа судебного процесса, на котором требуется оценка, ее условно можно отнести к одной из трех категорий:

• Оценка, требуемая на этапе подачи иска в суд. Оценка стоимости имущества для суда выступает в качестве основы для открытия судебного дела, является первичным доказательством истца. В таком документе обязательно указывается сумма иска и он называется так: «Отчет об оценке рыночной стоимости… для предоставления в суд».
• Оценка, предъявляемая в ходе судопроизводства. Инициатором привлечения к судебному процессу оценщика выступает истец или ответчик в случаях, когда есть разногласия относительно стоимости имущества. Документ, подготавливаемый экспертом, носит такое же название, как и в первом случае.
• Оценочная экспертиза для суда. Потребность в ее проведении возникает в ходе следствия по делу и по инициативе суда. Чаще всего, причиной этому являются разногласия относительно стоимости имущества. Так как эксперт действует по назначению суда, документ, который он в итоге выдает, называется: «Заключение эксперта…»

Несмотря на схожесть процедуры во всех трех случаях, судебный эксперт и оценщик — это два разных статуса, каждый из которых имеет свои полномочия, должностные обязанности. На законодательном уровне судебная экспертиза и оценка стоимости регламентируются разными нормами и положениями.

В нашей компании работают оценщики, специализирующиеся на судебной экспертизе. Наши эксперты имеют большой опыт оценки стоимости объектов недвижимости, имущества, ценных бумаг и пр. Мы не только составим заключение, но и сможем защитить его в ходе судебного разбирательства.

Мы проводим:

• оценку объектов недвижимости;
• оценку автомобилей;
• оценку ущерба, причиненного имуществу в результате залива или пожара;
• оценку зданий и сооружений;
• оценку предприятия (бизнеса);
• оценку арендной ставки.

При появлении любых вопросов относительно данных, указанных в заключении, оценщик сможет выступить в суде для защиты истинности своих расчетов.

ООО «Центр независимой оценки и экспертизы «Илбер Прайс» предоставляет услуги в области юридического (правового) консалтинга, в том числе:

• Представительство в суде;
• Регистрация и ликвидация коммерческих и некоммерческих организаций;
• Разработка и экспертиза договоров;
• Правовая экспертиза объектов недвижимости и сделок с недвижимостью (правовой Due Diligence);
• Сопровождение процедур изменения и оспаривания кадастровой стоимости;
• Исключение из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость;
• Юридическое сопровождение бизнеса (юридический аутсорсинг);
• Сопровождение процедур банкротства.

Более подробную информацию о порядке, сроках и стоимости оказания услуг Вы можете получить, обратившись по телефону: +7 (992) 018-60-19, по электронной почте: ilberprice@yandex.ru